Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie dwóch stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – najczęściej sprzedaży nieruchomości. Może być zawarta:
-
w formie pisemnej (zwykłej),
-
w formie aktu notarialnego – co ma istotne znaczenie w kontekście skutków niewykonania tej umowy.
Kiedy dochodzi do niewykonania umowy?
Do niewykonania umowy przedwstępnej dochodzi, gdy jedna ze stron:
-
odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej (np. sprzedaży mieszkania),
-
nie podejmuje działań zmierzających do jej realizacji (np. nie dostarcza dokumentów, nie stawia się u notariusza),
-
zmienia warunki, które były ustalone w umowie przedwstępnej.
Skutki prawne – co grozi stronie niewywiązującej się?
1. Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej
Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, druga strona ma prawo żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Sąd może wydać wyrok, który zastąpi podpis strony uchylającej się od wykonania umowy.
2. Roszczenie o odszkodowanie
Jeśli umowa miała zwykłą formę pisemną (nie notarialną), druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę wynikłą z niezawarcia umowy przyrzeczonej.
Odszkodowanie obejmuje m.in.:
-
koszty przygotowania transakcji (np. opłaty prawne, wyceny),
-
różnicę w cenie, jeśli nowa oferta będzie mniej korzystna.
3. Utrata zadatku lub obowiązek jego zwrotu
W umowie przedwstępnej strony często ustalają zadatek:
-
jeśli kupujący nie dopełni umowy – traci zadatek,
-
jeśli sprzedający się wycofa – musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Dlaczego forma notarialna ma znaczenie?
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego znacznie wzmacnia pozycję prawną stron. Tylko w takiej formie można:
-
skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
-
wpisać roszczenie do księgi wieczystej nieruchomości, co chroni kupującego przed sprzedażą osobie trzeciej.
Notariusz gwarantuje bezpieczeństwo i zgodność treści umowy z przepisami prawa.